월세난민이란 무엇인가?
월세난민이라는 말은 ‘안정적인 보금자리 없이 월세 집을 전전하는 사람들’을 가리키는 표현이야.
보통 월급의 절반 이상을 임대료로 내면서도
계약만료 때마다 이사를 반복해야 하는 상황을 말하지.
국토연구원 조사에 따르면 한 해 동안 이사 횟수가 두 번 이상인
임차 가구 비율이 열 가구 가운데 세 가구를 넘어섰다고 해.
거기에다 임차 계약 갱신 때 평균 월세 상승폭이
소비자물가 상승률의 세 배를 웃돌면서 체감 부담이 더 커지고 있지.
왜 갑자기 월세난민이 늘어났을까?
가장 큰 요인은 금리 고착화야.
기준금리가 오르자 집주인은 전세금을 올리기 어렵게 됐고
대신 월세로 전환해 이자 부담을 보전하려 했어.
그 결과 전국 월세 전환율이 이십 사 개월 연속 상승했지.
또 코로나19 이후 자산 가격이 뛰면서 중·저가 주택 공급이 줄어든 것도 한몫했어.
최근 다섯 해 동안 수도권에서 준공된 소형 아파트는 전체의 오 분의 일에 불과했으니까.
임대료 폭등의 결정적 원인은?
첫째, 금리 상승에 따른 집주인 이자 부담 전가야.
둘째, 임대차 시장의 단기 물량 부족이야.
건설 착공이 일시적으로 줄면서 신규 입주 물량이 뚝 끊겼거든.
셋째, 임대차보호법 개정 이후 갱신청구권이 소진된
다섯 해 차 계약들이 한꺼번에 시장에 쏟아지면서 ‘가격 재조정’이 이뤄졌어.
한국감정원의 분석에 따르면 이런 세 가지 요인이 합쳐져
최근 두 해 동안 월세 중위가격을 서울 기준 월 평균 오만 원가량 끌어올렸다고 해.
소득 대비 임대료 부담률은 어느 정도일까?
올해 초 통계청 마이크로데이터를 분석해 보니
임차 가구 평균 소득 대비 임대료 비중이 33 퍼센트 수준이야.
문제는 하위 소득 삼분위의 경우 이 비중이 절반에 가깝다는 점이야.
특히 청년 단독 가구는 평균 소득 오백만 원 이하에서 월세가 이백만 원에 달해 버리니
실질 가처분 소득이 마이너스까지 떨어지는 사례가 속출하고 있어.
월세난민이 겪는 생활의 실질적 어려움은?
첫째, 이사 비용이 끊임없이 들어.
포장이사 견적만 해도 평균 오백만 원을 웃돌고
중개수수료까지 더하면 꽤 부담이 돼.
둘째, 학군·직장 접근성이 떨어져 출퇴근 시간이 하루에 두 시간씩 길어지고 있어.
셋째, 불안정 주거 탓에 정신 건강 지표도 나빠지고 있는데
정신건강복지센터 통계로는 지난 해 우울·불안 상담 중
‘주거 불안’이 원인인 사례가 스무 퍼센트를 넘겼어.
청년층이 특히 취약한 이유는?
청년 대다수는 초기 자산 축적 단계에 있어 담보대출 한도가 낮아.
게다가 비정규직 비율이 높아 주거 신용점수도 떨어지지.
통계청에 따르면 청년 무주택자의 월평균 가처분 소득은 이백십만 원 수준인데
수도권 월세 보증금 대출이자를 포함한 월 납입액은 백만 원을 훌쩍 넘어.
실질 생활비가 절반 이하로 줄어듦과 동시에 저축 여력도 사라지는 거야.
서울과 지방의 월세난민 양상은 어떻게 다를까?
서울은 광역교통망을 따라 잠실·신도림·구로 등 업무지구 주변 인구 쏠림이 심해.
월세난민 상당수가 경기도 외곽으로 밀려나자 ‘역(逆)도시화’ 현상이 가속됐지.
반면 지방은 교육·의료 인프라가 부족해 오히려 서울로 이동하면서 ‘이중 이동’이 나타나.
지방 핵심 도시조차 월세 상승률이 세종·대전·부산 모두 전국 평균을 앞질렀어.
전세 사기 여파가 월세난민 증가에 미친 영향은?
전세 사기 피해 가구의 절반 이상이 전세 자금을 회수하지 못해 월세로 전환했어.
국토부 피해 접수 현황을 보면 전체 피해액 가운데 오십 퍼센트가 아직 변제되지 않았지.
피해자 대다수는 추가 대출이 막혀 월세 보증금이 적은 원룸으로 이동했는데
이 과정에서 공실이 줄어 임대료 상승 압력이 더 커졌어.
정부의 대응 정책은 충분할까?
정부는 청년 월세 한시 특별 지원과 저리 보증금 대출 확대를 내세웠지만
신청 요건이 까다롭고 재원도 한정돼 있어.
예산 기준으로 전국 청년 임차 가구의 삼 분의 일밖에 지원하지 못해.
또한 민간 전·월세 신고제 시행으로 투명성을 높이려 하지만
단속 인력과 시스템이 부족해 효과가 미미하다는 지적이 많아.
공공임대주택 확충이 해법이 될 수 있을까?
공공임대는 공급 속도가 핵심이야.
한국토지주택공사 계획으로는 오는 삼 년간 십 오만 호를 공급하겠다고 했지만
실제 착공률은 절반을 조금 넘는 수준이야.
그래도 공공임대 단지 내 실거주자의 월세 부담은
민간 대비 30퍼센트가량 낮아 효과는 확실해.
문제는 도심 입지 부족이야.
근로·교육 중심지와 거리가 멀면 다시 교통비가 커지거든.
해외 주요 도시의 사례에서 무엇을 배울 수 있을까?
베를린은 ‘임대료 상한제’를 시행해 최대 인상폭을 제한했고
파리는 ‘임대료 지표제’를 도입해 지역별 기준가격을 공개해.
뉴욕은 공공·민간 합작으로 소득연계형 임대주택을 대량 공급했는데
세입자가 수입에 따라 임대료를 납부해 주거비 부담률을 관리할 수 있었어.
우리도 이런 방식으로 가격 캡과 소득연계형 모델을 병행할 필요가 있어.
월세난민이 스스로 취할 수 있는 재무 전략은?
첫째, 고금리 적금 대신 주거안정 통장을 활용해.
이 상품은 월 납입액에 소득공제 혜택이 붙어 실질 수익률이 높아져.
둘째, 평일 두 해 이상 숙박형 쉐어하우스를 선택하면 보증금 부담이 확 줄어.
셋째, 필수 지출을 줄여 신용점수를 개선하면 보증금 대출 금리를 최대 한 포인트 낮출 수 있어.
마지막으로, 중·장기적으론 총자산의 10퍼센트 이상을
장기주택마련 저축에 묶어두면 모기지 진입 장벽을 낮출 수 있어.
디지털 노마드화가 월세난민 문제를 완화할까?
원격 근무 확산 덕에 지방으로 내려가도 일자리를 유지할 수 있다는 점이 희망적이야.
통신사 자료에 따르면 지난 해 원격 근무 전환으로 수도권을 떠난 인구가 십 만 명을 넘었어.
이들 중 절반은 준공공임대나 농촌 빈집 리모델링 주택에 정착했어.
다만 인프라와 서비스 접근성이 확보되지 않으면 다시 도시로 돌아오는 사례가 있어
디지털 접근성 강화가 관건이야.
사적 부조와 커뮤니티 주거 실험은 효과적일까?
서울 성동구 ‘협동조합 주택’ 모델처럼
세입자들이 출자금을 모아 공동으로 건물을 임차해 운영하는 방식이 점차 확산되고 있어.
임대료 수익이 조합원에게 재분배되니 체감 주거비가 줄어드는 구조지.
또 ‘마을관리 사회적기업’이 지역 토지주와 장기 계약을 맺고
청년에게 저렴하게 재임대해 호응을 얻고 있어.
부동산 시장 전망은 월세난민을 어떻게 좌우할까?
분양가 상한제가 풀리면 공급은 늘어나지만 초기 분양가가 오를 가능성이 있어.
또한 인구 감소와 경기 둔화로 중장기적으론 수요가 줄어 임대료도 완만하게 안정될 전망이야.
다만 금리와 정책 변수에 따라 단기 변동성이 크기 때문에
향후 두 해 정도는 월세난민 문제가 급격히 개선되기는 어렵다는 게 전문가 다수의 견해야.
앞으로 우리는 어떤 준비가 필요할까?
첫째, 주거비 지출 한도를 소득의 30퍼센트 안쪽으로 잡는 ‘주거 안전벨트’를 생활화해야 해.
둘째, 커리어 유연성을 키워 지역 이동 선택지를 넓히는 게 중요해.
셋째, 정책 변화를 주시하며 공공임대·청년 전월세 지원 프로그램을 적극 활용해야 하고
넷째, 주거비용을 공유할 수 있는 커뮤니티 네트워크와 연대해 교섭력을 키우는 전략이 필요해.
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