스마트팜리츠란?
스마트팜리츠는 수직농장, 스마트온실, 자동화 물류형 농장 등
첨단 농업시설을 기초자산으로 삼아 임대료·수확물 판매 수익을
투자자에게 배당하는 부동산투자회사다.
전통 농지 REIT와 달리 ICT·IoT 기반 설비 투자 비중이 높아 운영효율이 월등하며
ESG 요건을 충족해 기관 자금 유입이 빠르다.
2025년 스마트농업 시장은 220억 달러로 2020년 대비 9.8% 연평균 성장 중이다.
스마트팜리츠가 주목받는 이유는?
첫째, 금리 인하 사이클에서 리츠 배당 매력이 부각된다.
REIT는 배당성향 90% 이상 의무로
배당수익률이 5% 안팎을 유지해 예·적금 대비 경쟁력이 크다.
둘째, 도심 유휴부지 활용으로 공실 리스크를 줄인다.
물류센터 공실층을 스마트팜으로 전환해 임대료를 높이는 구조다.
2025년 6월 현재 시장 동향은?
국내에선 인트러스투자운용 컨소시엄이
용인·판교 지식산업센터 공실 8,000㎡를 스마트팜으로 전환해
연 7% 임대수익을 목표로 하고 있다.
해외에서는 미국 농지 REIT인 Gladstone Land NAV가 14.91달러
주당 배당 0.46달러를 유지하며 5.7% 배당수익률을 기록했으나
금리 상승 여파로 주가가 전년 대비 27% 하락해 밸류에이션 매력이 커졌다.
어떤 자산으로 구성되나요?
스마트온실 55%, 수직농장 25%, 저온·광제어 물류형 농장 12%
부대설비 8% 비중으로 설계하는 것이 일반적이다.
온실은 토마토·파프리카처럼 고부가가치 작물 위주
수직농장은 잎채소·허브, 물류형 농장은 샐러드 믹스 등 가공 전 단계 농산물 생산이 많다.
수익 구조와 배당수익률은?
임대료 60%, 공동브랜드 수확물 판매 25%
탄소배출권·RE100 인증 인센티브 10%, 기타 용역 5%로 구성된다.
평균 예상 배당수익률은 5% 중후반이지만 에너지 효율을 극대화한 프로젝트는
6% 초반까지도 가능하다.
미국 원예형 스마트온실의 ㎡당 임대료는 연 7만5,000원
한국 수도권은 연 8만3,000원으로 집계됐다.
투자 시 고려해야 할 위험요소는?
스마트팜 특성상 전력·수분·냉각 시스템 고장 시 작물 전체 손실 위험이 존재한다.
또 LED·센서 등 설비 감가상각이 커서 CAPEX 계획이 중요하다.
세계 스마트온실 LED 가격은 1년 새 12% 하락했으나 초기 투자비는 아직 높다.
금리 1%p 상승 시 레버리지형 리츠 운용비용이
평균 5억2,000원 증가하는 것으로 추산된다.
자금 조달과 레버리지 전략은?
국내 스마트팜리츠는 LTV 60%를 넘지 않는 보수적 구조를 채택한다.
3% 중도금 대출, 4% 회사채, 2.8% 정책자금(농림수산업금융) 등을 혼합한다.
목표 IRR은 8% 중반이며
조달원가 절감을 위해 태양광 ESS를 연계해 녹색채권 1,000억원 발행 사례가 늘고 있다.
세제 혜택과 규제 환경은?
스마트팜리츠는 녹색분야로 분류돼 법인세 2년 면제·3년 50% 감면
지방세 35% 감면을 받을 수 있다.
2024년 개정으로 농업·식품 리츠의 원천징수세율이 9%에서 5%로 인하돼
투자자 배당수령액이 늘었다.
전매제한이나 분양가 상한은 적용되지 않아 유동성도 높다.
국내외 성공 사례는?
미국 애리조나 ‘O’사 수직농장 리츠는 2022년 인수 후
2024년 순임대료가 11% 상승하며 배당수익률 6.2%를 달성했다.
국내 ‘S’물류센터 전환형 프로젝트는 공실률 14%였던 물류센터를
스마트팜으로 전환해 임대수익이 2배 증가했다.
실패 또는 주의 사례는?
유럽 ‘G’그룹 온실 리츠는 관리용수 비용 급등과 환율 변동으로 18개월 만에
배당을 중단하며 주가가 45% 급락했다.
운영사와 장기 공급계약을 맺지 못한 것이 주요 원인이다.
투자 전 계약 기간·에너지 비용 전가 구조를 면밀히 살펴야 한다.
2025년 하반기 전망과 전략은?
전문가들은 기준금리 추가 인하 시 리츠 배당 프리미엄이
2% 이상 확대될 것으로 예상한다.
도심 내 물류·데이터센터 공실을 스마트팜으로 전환하는
‘Brown-to-Green’ 전략이 확산돼 신규 편입 자산이 증가할 전망이다.
투자자는 선순위 4%대 채권과 병행해 변동성에 대비하고
배당 재투자 계획으로 복리 효과를 노리는 것이 유효하다.
