2025년, 로맨스사기 실태!??

부티크호텔리츠는 객실 수가 적지만 개성이 뚜렷한 소형‧라이프스타일 호텔을
포트폴리오로 보유해 임대·운영수익을 배당으로 돌려주는 부동산투자신탁이다.
대형 체인과 달리 지역문화·디자인 차별화로 높은 객단가와 충성 고객을 확보해
평균 객실당 매출(RevPAR)이 일반 리츠보다 5%가량 높다는 점이 특징이다.
2024년 세계 여행 회복이 본격화되며 도시형 부티크호텔 예약이 30% 이상 늘었다.
여기에 밀레니얼 세대의 ‘경험 소비’가 리츠 수익 개선을 견인해 투자자 관심이 폭발했다.
특히 AI 기반 개인화 서비스 덕분에 브랜드 로열티가 강화돼 장기 성장 동력이 탄탄하다.
주요 수익원은 ▲객실 매출 ▲식음료(F&B) ▲이벤트 대관 ▲브랜드 수수료다.
객실 점유율이 75%에 달할 때 영업이익률이 35% 수준까지 올라 배당 여력이 커진다.
부티크호텔은 F&B 비중이 25%로
일반 체인(15%) 대비 높아 비수기에도 현금흐름을 방어한다.
애플호스피탤리티리츠(미국)는
2025년 1분기 점유율 71.1%·ADR 156.24달러(약 210,000원)·RevPAR 111,000원으로
전년 대비 3% 성장했다.
피블브룩호텔트러스트는 2024년 RevPAR가 1% 상승했지만
2025년 상반기 가이던스를 2% 낮췄다.
실적 양극화가 뚜렷해 종목 선별이 중요하다.
2024년 글로벌 부티크호텔 시장 매출은 266억달러(약 35조8,000억원)로 집계됐으며
2030년 402억달러(약 54조3,000억원)까지 확대될 전망이다.
연평균 성장률은 7.2%로 대형 체인(4.5%)을 크게 웃돈다.
2024년 한국을 찾은 외국인 관광객은 1,637만명으로 48.4% 증가
코로나 이전 회복률 94%를 기록했다.
서울·부산의 부티크호텔 평균 객실가가 15% 상승해 운영사 실적이 개선됐다.
덕분에 국내 상장 호텔리츠의 2024년 배당수익률이 평균 5.2%로 뛰었다.
해외에서는 애플호스피탤리티리츠와 피블브룩호텔트러스트가
국내에서는 이랜드리츠(호텔카푸치노 포함)가 눈에 띈다.
이들 모두 도심 라이프스타일 호텔을 핵심 자산으로 보유해 ADR이 200,000원 안팎으로 높고
배당성향이 80%대를 유지한다.
2023년 금리 상승기에도 글로벌 부티크호텔리츠 평균 배당수익률은 4.8%를 유지했다.
2025년 1분기 기준 선두 종목의 연간 예상 배당률은 5% 후반으로
같은 시기 대형호텔리츠보다 1%p 높게 형성돼 있다.
금리가 0.25%p 오를 때 부티크호텔리츠의 FFO는 평균 0.8% 감소한다.
그러나 ADR 상승폭이 3%를 넘으면 금리 부담을 상쇄하고 배당 여력이 회복되는 구조라
관광 수요가 유지되는 한 방어력이 강하다.
친환경 인증호텔은 전력 비용이 12% 절감돼 순영업이익( NOI ) 마진을 2% 높이는 효과가 있다.
또한 ESG 레이팅이 높은 리츠는 기관 자금 유입률이 18%로
평균 대비 5%p 높아 밸류에이션 프리미엄을 얹어 받는다.
▲수요 변동성 ▲환율 위험 ▲자본조달 비용 상승이 3대 리스크다.
특히 도심 시위·공사 등 외부 변수로 객실 가동률이 10%p만 내려가도
배당이 20% 가까이 줄 수 있어 지역 다변화가 필수다.
주로 DCF 방식과 비교사례법을 병행한다.
최근 거래된 서울 강남권 부티크호텔의 객실당 가치가 5억원 선인데
RevPAR가 10% 상승하면 평가액이 7%가량 즉시 반영된다.
국내 상장 리츠는 소득의 90% 이상을 배당하면 법인세가 면제된다.
또 개인 투자자는 분리과세 선택 시 배당소득세율을 9%로 낮출 수 있어
이중과세 부담을 줄인다.
① 객실수 150실 이하 소형호텔 비중 50% 이하 유지해 분산효과 확보
② 도시·리조트 자산을 7:3으로 배분
③ 배당컷 이력 2회 이하 종목으로 구성하면 변동성 대비 수익률이 1.4배 높아진다.
국제선 항공 좌석 공급이 12% 확대 예정이라
도심 부티크호텔 ADR이 추가 4% 상승할 가능성이 크다.
하반기 금리 동결 시 배당 매력은 더 부각될 전망이므로
현 시점에서 분기마다 분산 매수 전략이 유효하다.
증권사 리츠 전용 계좌를 개설해
10만원 단위 소수점 매수를 활용하면 초기 자금 부담을 낮출 수 있다.
또한 월간 리츠 ETF를 활용해 자동 분할투자를 설정하면
시장 타이밍 스트레스를 줄일 수 있다.