2025 미국농업리츠주, 5% 물가상승도 웃도는 배당으로 농지 가치까지 잡아볼까?
- 미국농업리츠주는 무엇이고 왜 주목해야 할까?
- 농업리츠가 전통 리츠와 다른 점은 무엇일까?
- 최근 미국농업리츠 실적은 어떤 추세를 보였을까?
- 2025년 현재 Farmland Partners의 핵심 지표는 어떨까?
- Gladstone Land의 배당 매력은 얼마나 될까?
- 미국 농지 가치 상승률은 어떻게 변했을까?
- 인플레이션 헤지 수단으로서 농업리츠의 장점은 무엇일까?
- 농업리츠 투자와 ESG 트렌드는 어떻게 연결될까?
- 농산물 가격과 농업리츠 수익성의 상관관계는 어떨까?
- 금리 변동이 농업리츠에 미치는 영향은 얼마나 클까?
- 리스크를 최소화하려면 어떤 전략이 필요할까?
- 최적 매수 타이밍은 어떻게 판단할 수 있을까?
- 매도 타이밍을 결정할 때 고려할 요소는 무엇일까?
- 미국농업리츠를 살 수 있는 미국 주식 사이트는 어디일까?
- 한국 투자자가 활용할 수 있는 국내 주식 사이트는 어디일까?
- 2025년 이후 전망과 포트폴리오 비중은 어떻게 잡아야 할까?
미국농업리츠주는 농지·온실·저장창고 등 농업 자산에서 임대료를 받아
현금흐름을 만드는 리츠(부동산투자신탁)다.
2025년 상반기 기준 미 전역 농지 시가총액은 4.1조 달러로 추정되며
농업리츠는 이 거대한 시장에서 연 2%~5% 수준의 임대 수익과
토지 가치 상승에 따른 자본차익을 동시에 노린다.
스마트팜·탄소배출권 같은 신사업과 결합돼
성장 스토리가 뚜렷하다는 점도 투자 매력을 높인다.
REIT 대부분은 오피스·쇼핑몰처럼 경기 타격이 큰 자산에 집중되지만
농업리츠는 생활필수재인 식품 공급망과 직결된다.
임차인은 장기 계약(평균 10년 이상)을 선호해 공실 리스크가 낮고
인플레이션이 오르면 임대료가 자동 상승하는 구조다.
덕분에 2020~2024년 COVID·금리 쇼크 속에서도
농업리츠 평균 분기 배당 감소 폭은 1% 미만에 그쳤다.
시가총액 상위 2개 리츠인 Farmland Partners(FPI)와 Gladstone Land(LAND)는
2025년 1월~6월 구간 총주주수익률이 각각 7%와 11%를 기록했다.
같은 기간 S&P500 부동산 섹터 총주주수익률 3%를 상회한 셈이다.
높은 배당 지속과 농지 가치 상승이 주가를 방어했다는 평가다.
FPI는 2025년 6월 30일 기준 주당 14 달러 내외에서 거래되며
주당 0.24 달러 배당으로 2.09% 배당수익률을 제공한다.
동일 기간 농지 현금임대료 상승률은 3%를 기록했으며
순부채비율은 35%로 리츠 평균 대비 보수적이다.
1 분기 EBITDA는 3,100만 달러로 전년 동기 대비 6% 증가하며 안정성을 입증했다.
LAND의 월배당은 주당 0.0467 달러로 연환산 0.5604 달러
주가 17 달러 기준 5.44% 배당수익률을 나타낸다.
월배당 모델 덕분에 현금흐름 예측이 쉽고
배당 성향이 80% 미만이라 추가적인 배당 성장도 기대할 수 있다.
특히 2025년 2분기 들어 신규 유기농 농지 인수를 확대해
임대료 인상 여력이 커졌다는 점이 긍정적이다.
USDA에 따르면 2024년 미국 농지 평균 가치는
에이커당 4,170 달러로 2023년 대비 5% 올랐다.
2018~2023년 복합연평균성장률은 5.1%로
같은 기간 CPI 상승률 2.9%를 크게 앞질렀다.
2025년 상반기에도 곡물 재고 감소와 기후 변수로 추가 4% 상승세가 이어지는 중이다.
농업리츠 임대료는 대체로 농산물 현물가격과 연동돼 1 ~ 3년 주기로 인상된다.
물가가 5% 이상 급등한 2022년에도 FPI·LAND 순이익률은 각각 14%·17%로 유지됐다.
소비재 리츠나 오피스 리츠가 영업이익률 8%대로 주저앉은 것과 대조적이다.
물가가 오를수록 토지 평가액이 상승해 장부가치 또한 개선되는 구조다.
탄소중립 규제가 강화되면서 농업리츠는 토양 탄소 저감 사업
태양광 패널 임대 등으로 추가 수익원을 창출 중이다.
예컨대 LAND는 2024년 말 기준 전체 포트폴리오 24%를 유기농 인증 토지로 전환했고
탄소 크레딧 발행 수익으로 EBITDA를 2%가량 상향했다.
ESG 펀드 자금 유입도 늘어 자본조달 금리가 하향 안정화되는 효과를 거두고 있다.
농지 임대계약은 대개 ‘수익 쉐어 방식’이 포함돼 있어
옥수수·대두 가격이 10% 오르면 임대료도 3% 안팎 따라 오른다.
2023년 곡물 가격 급락기에는 FPI 영업이익률이 2% 포인트 하락에 그쳤지만
곡물 가격이 반등한 2024년에는 같은 폭으로 회복됐다.
즉 가격 변동이 수익성에 미치는 영향은 완충 장치가 있어 상대적으로 제한적이다.
농업리츠 부채비율은 평균 40% 수준으로 오피스 리츠 평균 55%보다 낮다.
2024년 연준이 기준금리를 5.25%까지 인상했을 때
FPI 이자비용은 1% 포인트, 오피스 리츠 평균은 2.3% 포인트 늘었다.
토지 자산은 감가상각 비용이 거의 없기 때문에
FFO 감소 폭도 작아 금리 리스크가 완화되는 구조다.
첫째, 월배당과 분기배당을 혼합해 현금흐름을 분산한다.
둘째, 농산물 ETF(예: CORN)와 커버드콜 전략을 병행해 가격 급락 리스크를 상쇄한다.
셋째, 총 투자금의 20%를 현금성 자산으로 유지해 기후재해·정책변수에 대비한다.
넷째, 평균 임차인 신용등급 BBB 이상을 유지하는 종목만 편입해 임대료 회수 위험을 줄인다.
역사적으로 농업리츠 주가는 미 농지 가치 상승률이 발표되는 매년 8월
USDA 리포트 전후 4주에 평균 3% 상승했다.
따라서 리포트 발표 두 달 전부터 분할매수해 발표 이후
2주간의 모멘텀을 누리는 전략이 유효했다.
또한 연말 배당락 이전 10거래일에 평균 주가가 1.5% 조정되는 계절성이 있어
저가 매수 기회로 활용할 만하다.
농업리츠 주가수익비율(P/FFO)이 25 배를 넘기면 과열 구간으로 본다.
2024년 9월 LAND가 26 배에 도달했을 때 4 주간 8% 조정이 있었다.
또한 CPI 상승률이 3% 밑으로 내려가면 임대료 인상 폭이 둔화돼
배당 성장률도 제한되므로 리밸런싱을 검토하는 편이 좋다.
대표적으로 Charles Schwab은 FPI·LAND 모두 실시간 매수·DRIP를 지원하고
배당 재투자 수수료가 0 원이라 장기 투자자에게 유리하다.
또한 모바일 앱에서 농업지수·농산물 ETF 차트를 바로 확인할 수 있어 정보 접근성이 높다.
키움증권의 글로벌증권 서비스는 랜드·파클랜드 주식을
원화 예탁결제(서학개미 계좌)로 매수할 수 있어 환전 비용을 0.07% 수준으로 줄여 준다.
배당도 원화로 자동 입금돼 추가 환전 없이 재투자가 가능하다.
미국 농지 가치는 2025~2027년 연평균 4% 상승이 예상된다.
금리 피크아웃 후 리츠 섹터 평균 배당성장률이 3%로 돌아서면
농업리츠가 상대적 강세를 보일 가능성이 크다.
포트폴리오 내 비중은 총 자산의 5%~8%를 권장하며
배당 재투자를 통해 10년간 복리 수익률 9%를 목표로 설정하면
안정성과 성장성을 동시에 추구할 수 있다.
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