2025 농업리츠 재테크! 배당 7%+로 안정성과 성장성 모두 잡는 투자 비밀이 있다고!??

6월 06, 2025

농업리츠란 무엇인가?

농업리츠는 농경지·온실·저장창고처럼 농업 생산 및 유통에 쓰이는

부동산을 매입‧임대해 임대료와 자산가치 상승분을 배당하는

상장형 또는 비상장형 투자신탁이다.

2025년 현재 상장 농업리츠는 글로벌 기준 5개

국내는 영농형 프로젝트성 리츠 2개가 예비 등록 단계에 머물러 있다.

농지는 주택·상업용과 달리 개발압력이 낮아 안정적인 현금흐름을 제공하고

농산물 가격과 연동된 토지 가치가 인플레이션 방파제 역할을 해 준다.

2025년 농업리츠 시장 규모는?

글로벌 농업리츠 시가총액은 2025년 3월 기준 약 11조 원으로 2024년 대비 18% 성장했다.

같은 기간 한국 리츠 전체 시장이 150조 원을 돌파한 것과 비교하면 아직 작은 틈새다.

그러나 농업리츠의 연평균 성장률은 14%로 전체 리츠(8%)보다 높아

향후 5년 내 2배 확대가 기대된다.

국내에서는 농협 계열 NH농업리츠운용이 3000억 원 규모의

1호 상장 리츠를 올해 하반기 목표로 추진 중이다.

농업리츠의 배당 구조는 어떻게 되나?

농업리츠는 임대료 수익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받는다.

2024년 농업리츠 평균 배당수익률은 7.5%

2025년 1분기 실적 발표에서 Farmland Partners는 주당 0.06달러를

Gladstone Land는 주당 0.046달러를 선언해 연 환산 4.8~5.8% 수익률이 예상된다.

한국형 농업리츠는 초기 2년간 안정화를 위해 6% 수준의 확정 배당을 약속하고

이후 임대료 연동형 변동 배당으로 전환하는 구조가 유력하다.

국내 농업리츠 제도 개선 포인트는?

2024년 개정 부동산투자회사법으로 리츠 설립 자본금이 50억 원에서 10억 원으로 완화되어

영농조합·농협 계열사 참여 문턱이 낮아졌다.

또 농지 취득 시 농지법 특례가 적용돼 사전 농업경영계획서를 제출하면

외지법인도 농지를 장기 임차 가능하다.

국토교통부는 2025년부터 농업리츠에 대해서도 ‘사회적 가치 리츠’ 분류를 신설해

배당소득 9.9% 분리과세 혜택을 확대 적용할 예정이다.

해외 주요 농업리츠 실적은?

Farmland Partners는 2025년 1분기 순이익 209만 달러를 기록하며

전년 동기 대비 48% 증가했다.

총 자산은 3조7800억 원, 임대 포트폴리오는 26개 주 176개 농장이다.

Gladstone Land는 같은 기간 매출 1680만 달러

순익 290만 달러로 AFFO 대비 배당성향 88%를 유지했다.

두 회사 모두 3년 평균 공실률 1% 미만

임대계약 기간 평균 7년으로 현금흐름 안전성이 입증된다.

토지 가치 변동성이 낮은 이유는?

농지는 수요가 비교적 비탄력적이며

생산물 가격이 오르면 임대료가 동반 상승해 자산가격이 완충된다.

2000~2024년 미국 농지 가격 변동성은 3.2%로

같은 기간 주거용 부동산 8.7%, S&P500 15.1%보다 훨씬 낮게 나타났다.

한국에서도 농지관리기금 매입가격이 5년간 연평균

2.1%씩 완만히 상승해 큰 하락장이 없었다.

이 때문에 농업리츠는 변동성 대비 수익 비율(Sharpe 비율)이 0.8로 리츠 평균 0.5보다 높다.

ESG 관점에서 농업리츠는 어떤 의미가?

농업리츠는 탄소흡수원인 토지 보존과 식량안보 강화라는 환경·사회 가치를 동시에 충족한다.

2024년 글로벌 ESG 지수 편입 농업리츠는 총 6개이며

평균 ESG 점수 71점으로 리츠 전체 62점 대비 우수하다.

특히 물 절약형 관정 시설, 재생에너지 포집형 곡물 저장소 등 친환경 투자 확대에 따른

기후리스크 완화 노력으로 기관투자가의 ESG 편입 비율이 52%에 달한다.

인플레이션 헤지로서 효과는?

농산물 가격은 소비자물가와 양의 상관관계(0.63)를 보여 인플레이션 상승기마다

임대료와 자산가치가 동반 상승한다.

실제로 2021~2023년 미국 CPI가 누적 13% 상승하는 동안

Farmland Partners 주가는 24%, 토지평가액은 19% 뛰었다.

한국도 2022년 식품 CPI 상승률 6.7%에 대응해

농지연금 기초농지평가액이 4.9% 상승하며 헤지 기능을 입증했다.

세제 혜택은 어떻게 적용되나?

상장 농업리츠 보유 기간이 3년을 넘으면 배당소득세 9.9% 분리과세가 적용된다.

국내 첫 농업리츠 상장 때 정부는 농업·농촌 지원을 명목으로

배당소득공제 300만 원 한도를 신설할 계획이다.

해외 리츠 투자는 외국납부세액공제 대상이라

배당세 15%를 내더라도 국내 합산 과세에서 이중 과세가 방지된다.

ISA 계좌 안에서 매수하면 배당소득 200만 원까지 비과세인 점도 활용할 만하다.

투자 리스크와 관리 방법은?

첫째

기후 리스크이다.

가뭄·폭우로 작황이 감소하면 임대료 조정 조항이 발동될 수 있다.

해결책으로는 기상데리버티브 보험을 가입해

임차인 손실을 보전하고 배당 안정성을 유지한다.

둘째

지역 집중도 리스크.

포트폴리오가 특정 작물·지역에 쏠리면 가격 급락에 취약하다.

따라서 1개 리츠에 30개 농장 이상

최소 5개 주·도에 분산하면 변동성이 35% 줄어드는 효과가 있다.

마지막으로

환율 변동 리스크가 있다.

해외 농업리츠에 투자할 때 환 헤지 상품을 병행하면

원화 기준 수익률 지키기에 도움된다.

리츠 지분 유동성은 어떤가?

상장 농업리츠는 주식시장 거래로 즉시 현금화 가능하다.

다만 하루 평균 거래대금이 80억 원 수준으로

데이터센터·물류센터 리츠(500억 원)보다 낮아 대량 매도 시 슬리피지 위험이 있다.

비상장 농업리츠는 1년에 두 번 환매 창구를 열어주는데

상환 대기 기간이 최대 6개월이므로 투자 Horizon을 3년 이상 잡는 것이 안전하다.

농업리츠 편입 자산 유형은?

2025년 글로벌 농업리츠 편입 자산 비중은 밭작물용 토지 46%, 과수원 24%

온실 15%, 저온창고·곡물 사일로 10%, 양어·축사 5%다.

국내 예정 리츠는 수도권 근교 스마트팜 온실과

강원·충청 밭작물 단지 임차가 절반 이상을 차지하며

농수산물 저장·가공시설을 연계하는 물류형 자산도 20% 포함될 계획이다.

소액 투자자 접근 방법은?

국내 상장 시 예상 공모가는 5000원 안팎

최소 청약 단위 10주로 5만 원이면 진입할 수 있다.

해외 리츠는 해외주식 소수점 거래를 활용하면 1달러 미만으로도 분할 매수 가능하다.

또한 로보어드바이저 ETF 포트폴리오에 농업 테마 리츠 비중을 5% 넣으면

자동 리밸런싱으로 관리 효율성을 높일 수 있다.

포트폴리오 분산 효과는?

농업리츠와 KOSPI200의 10년 상관계수는 0.28, 국채 10년물과는 -0.05를 기록했다.

주식·채권 혼합 포트폴리오에 10%만 편입해도

변동성이 9%에서 7.8%로 줄어드는 시뮬레이션 결과가 있다.

특히 배당이 분기마다 들어오기 때문에 현금흐름 관리에도 유용하다.

2025년 전망과 전략은?

올해 미국과 유럽 중앙은행이 기준금리를 0.25%p씩 인하할 것으로 예상돼

리츠 전반의 할인율이 낮아진다.

농업리츠는 작물 가격 상승세와 맞물려 배당 성장률 3%가량 추가 확대될 가능성이 있다.

국내 첫 상장 이후 시장 인지도가 높아지면

기관 매수 수요가 늘어 초기 6개월간

주가 프리미엄 8~12%가 형성될 것이란 전망도 나온다.

전략적으로는 배당락 직후 분할 매수

농지 가치 재평가 공시가 있는 분기별로 추가 매수를 노려볼 만하다.

농업 스마트팜과 리츠 연계 사례는?

네덜란드의 스마트글라스 온실 REIT는 LED 조명·IoT 관수 시스템을 설치해

에너지 비용을 30% 줄이고, 작물 회전율을 연 4회로 끌어올려

2024년 임대료를 전년 대비 12% 인상했다.

한국도 청년창업농이 운영하는 스마트팜 단지를 리츠가 통째로 매입해

장기 임대하는 모델이 추진 중이며

임차인은 초기 설비 자본 부담 없이 영농에 집중하고 리츠는 안정적인

장기 캐시플로를 확보하는 ‘윈윈’ 구조가 가능하다.

Help길냥이

2025 입찰비리, 지금 막아야 할 이유는 무엇인가? 최신 10년 데이터·처벌 기준·예방 체크리스트까지